Bách khoa toàn thư mở Wikipedia
Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội là tất cả những người thu nhập thấp
a) Về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Điều 73 dự thảo Luật quy định có 12 loại đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Chúng tôi cho rằng, quy định như Điều 73 là chưa hoàn toàn phù hợp với tư tưởng chính sách, chưa rõ về tiêu chí, điều kiện của đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Đồng thời tạo ra những cách hiểu khác nhau về phạm vi đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Cụ thể Điều 73 chưa xác định rõ đối tượng được hưởng chính sách này là người có thu nhập thấp. Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là mục tiêu định hướng chính sách cũng là tiêu chí quan trọng nhất trong việc xác định đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội của Đảng và Nhà nước ta.
Quy định của Điều 73 còn dẫn đến 2 cách hiểu khác nhau, có cách hiểu rất hẹp rằng, chỉ có 12 loại đối tượng được liệt kê ở Điều 73 mới thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Những người có thu nhập thấp (vẫn còn trong thực tế mà Điều 73 chưa thống kê hết) nhưng không thuộc 12 đối tượng này thì không được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Cách hiểu khác thì lại rất rộng cho từng đối tượng của chính sách, ví dụ đối tượng là "Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức" (khoản 8 Điều 73) sẽ được hiểu là tất cả ngững người là cán bộ, công chức, viên chức, bất kể họ có phải là đối tượng có thu nhập thấp hay không. Cả hai cách hiểu trên đều không đúng và vô hình trung tạo ra sự thiếu rõ ràng, bất bình đẳng về chính sách nhà ở xã hội (cho dù Điều 75 có quy định cụ thể về điều kiện đối với từng đối tượng này).
Từ phân tích trên, chúng tôi đề nghị nên viết lại Điều 73 theo hướng, xác định rõ chính sách nhà ở xã hội là chính sách dành cho người có thu nhập thấp.
Theo đó Điều 73 cần khẳng định: đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là tất cả những người có thu nhập thấp, bất kể họ là ai, không chỉ gồm 12 loại đối tượng như Điều 73 dự thảo Luật. Thu nhập thấp là điều kiện tiên quyết để xác định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở – một chính sách ưu việt cho tất cả những người có thu nhập thấp.
Còn việc chỉ ra 12 loại đối tượng và có thể nhiều hơn nữa cũng là cần thiết (như quy định tại Điều 74 và Điều 75), nhưng là để cụ thể hóa các điều kiện và có hình thức, chính sách hỗ trợ khác nhau cho phù hợp với từng đối tượng cụ thể.
PGS.TS Đinh Dũng Sỹ: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần xác định rõ chính sách nhà ở xã hội là chính sách dành cho người có thu nhập thấp.
Phải có sự đồng hành, tham gia hỗ trợ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Điều 76 dự thảo Luật đưa ra 6 chính sách. Các chính sách này cơ bản là phù hợp. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng chính sách quan trọng nhất trong xây dựng, phát triển nhà ở xã hội là sự hỗ trợ của Nhà nước và sự đồng hành cùng tham gia của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chính sách này còn chung chung, chưa thực sự được thể hiện một cách rõ nét tại điểm b khoản 1 Điều 76 (Có sự kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách).
Do đó, cần viết lại điểm b để khẳng định rõ nguyên tắc này như sau: "Có sự kết hợp giữa hỗ trợ của Nhà nước và sự tham gia, hỗ trợ của doanh nghiệp…". Để thực hiện Chiến lược về nhà ở quốc gia, Đề án về nhà ở xã hội thì Nhà nước cần xác định rõ trách nhiệm tiên phong của mình bằng những hỗ trợ trực tiếp từ cơ chế, chính sách, từ các nguồn lực (đất đai, tài chính, tín dụng…).
Tuy nhiên, ngoài vai trò hỗ trợ của Nhà nước cần phải có sự đồng hành, tham gia hỗ trợ của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cần phải coi đây là trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp bất động sản, để họ thấy được trách nhiệm của họ cùng với Nhà nước chung tay thực hiện một chính sách lớn, có tính nhân văn cao cả là chăm lo nhà ở cho những người có thu nhập thấp.
Đề xuất trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án theo hình thức bốc thăm
Điều 81 dự thảo Luật quy định: Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư công và pháp luật xây dựng.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện như sau:
- Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư;
- Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu theo pháp luật đấu thầu;
Quy định lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước là phù hợp với pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đấu thầu và xây dựng. Tuy nhiên, đối với dự án đầu tư không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nếu có từ hai nhà đầu tư đăng ký trở lên mà vẫn thực hiện theo phương thức đấu thầu theo Luật đấu thầu thì cần phải cân nhắc, xem xét thêm.
Về vấn đề này, dự thảo Luật trình Chính phủ cho ý kiến trước đây đưa thêm một phương án (phương án 1) như sau: Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án theo hình thức bốc thăm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức, có đại diện của các Sở ngành có liên quan, cơ quan công an, kiểm toán, chủ đầu tư theo hướng: chủ đầu tư tham gia bốc thăm phải đáp ứng các tiêu chí về: điều kiện chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án theo quy định của Luật này. Tuy nhiên, dự thảo Luật trình UBTVQH cho ý kiến (như Điều 81 nêu trên) đã bỏ phương án này.
Liên quan đến chính sách này, nếu vẫn thiết kế chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn như hiện nay), nhưng vẫn giữ nguyên cơ chế hiện hành về lựa chọn nhà đầu tư (thông qua đấu thầu) thì sẽ không có đột phá, không tạo bước chuyển biến đáng kể trong tháo gỡ các khó khăn hiện nay về lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu.
Từ đó, chúng tôi khuyến nghị nên lựa chọn cải cách theo phương án trình Chính phủ như nói trên (phương án 1). Phương thức bốc thăm lựa chọn nhà đầu tư cũng chính là kinh nghiệm thành công mà Hàn Quốc đã và đang áp dụng khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Phương thức này sẽ giúp cắt giảm được rất nhiều thủ tục hành chính về đấu thầu, theo đó cắt giảm được rất nhiều thời gian và tiền bạc từ các thủ tục này (đây là vấn đề đang rất vướng mắc trong thực tiễn hiện nay).
Tuy nhiên, phương án này cũng tạo ra sự thiếu thống nhất đồng bộ với Luật đất đai, Luật đầu tư công và Luật Đấu thầu hiện hành. Mặt khác, phương án bốc thăm cũng có thể tạo ra bất bình đẳng giữa các nhà thầu, khi có nhà thầu may mắn bốc được nhiều lần, có nhà thầu thì không. Từ đó, nếu lựa chọn phương án bốc thăm chúng tôi đề nghị:
Thứ nhất, chính sách phát triển nhà ở xã hội là một chính sách đặc biệt, thể hiện tính ưu việt của chế độ, sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đến an sinh xã hội, trợ cấp xã hội nên cơ chế, chính sách cũng phải đặc biệt.
Nếu chúng ta chấp nhận lựa chọn phương án bốc thăm thì phải đồng thời chấp nhận sửa đổi các quy định liên quan trong các luật về đất đai, đầu tư công, đấu thầu liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, mà Luật Đất đai và Luật Đấu thầu cũng đang trong quá trình sửa và xem xét cùng với Luật Nhà ở nên cũng thuận lợi cho việc điều chỉnh, đồng bộ hóa chính sách.
Thứ hai, để bảo đảm sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp dự án, đề nghị bổ sung vào phương án này quy định: những nhà thầu đã bốc thăm trúng thầu dự án xây dựng nhà ở xã hội thì sẽ không được tham gia bốc thăm ở các gói thầu tiếp theo trong thời gian nhất định (có thể từ 1 đến 2 năm).
Cũng có ý kiến lo ngại rằng, khó kiểm soát được tính minh bạch trong cơ chế bốc thăm. Thực tiễn cơ chế đấu thầu hiện nay cũng còn nhiều vấn đề chưa công bằng, chưa minh bạch vẫn được gọi là "đấu thầu hình thức", "quân xanh, quân đỏ". Vấn đề là cách tổ chức, quản lý và giám sát như thế nào để bảo đảm minh bạch, loại bỏ những hạn chế, tiêu cực trong tổ chức thực hiện chứ không phải hoàn toàn vì cơ chế mà sinh ra tiêu cực.
